Віктор Вишньов: Якщо ми хочемо отримати максимальний результат, то ринок землі треба відкривати повністю

Ви провели вже тисячу аукціонів. Це доволі багато, тож можна подвести підсумки. Які помилки ви уже виявили? Де система працює не так, а де було зразу добре.

- Тисяча успішних аукціонів - це із 1770, які були внесені в систему. Не всі дійшли до кінцевої реалізації, деякі зупинялися через, наприклад, ухвали суду щодо неможливості. Деякі не відбулися просто через те, що не було попиту. Це особливо стосувалось невеликих ділянок.

Але ми вважаємо Пілотний проект дуже успішним: якщо порівнювати із аукціонами “з молотком”, які проводилися до цього, то наша ефективність значно вища. На сьогоднішній день загальна сума продажу склала 79 мільйонів гривень при початковій 28. Тобто, загальне підняття ціни — 180%, а при продажах з молотком порядку 12-13% від НГО. Деякі лоти зростали у 4-5 разів від початкової ціни.

Як взагалі обраховується початкова вартість реалізації? Є певна нормативно-грошова оцінка землі, від неї береться певний відсоток, як правило, близько 8%. І така ціна складає початкову вартість оренди на рік. Я точно пам’ятаю один лот, по якому ціна перевищила 100%. Тобто держава 7 років буде здавати його в оренду, кожного разу отримуючи, по-суті, вартість цієї землі. А потім ще й поверне собі цю земельну ділянку і продовжить або її здавати, або продавати.

Що хотілося б? Хотілося б внести певні нормативні зміни. В системі СЕТАМ всі допуски робляться автоматично. Тобто немає жодної необхідності комусь подавати якісь документи. На сьогодні відповідно до Земельного кодексу є ще виконавець торгів (землевпорядна організація), який додатково перевіряє документи від учасників торгів. Тобто паспорти, ІНН, якщо це юридична особа — ЄДРПОУ, довіреність на представництво інтересів. Від цього всього, в принципі, можна відходити, але необхідно внести зміни в Земельний кодекс.

Друга складова — ми перевели аукціони у електронну форму, але на виході все ще отримуємо паперовий договір, підписаний сторонами. Потім переможцю торгів ще треба зареєструвати право оренди в державному реєстрі прав на нерухоме майно. Ідеальна картина полягала би в тому, що сформований за результатами торгів договір оренди, який підписано за допомогою електронно-цифрового підпису чотирма сторонами — замовником торгів (Облземом), землевпорядною організацією у якості виконавця торгів, переможцем торгів і нами, як платформи, потрапляв би в електронній формі державному реєстратору. На сьогоднішній день законодавство дозволяє державному реєстратору це зробити, але є технічні та нормативні перепони. Якщо б це все можливо було робити у електронній формі, це була б дійсно остаточна перемога. На виході фермер не мав би необхідності їхати до реєстратора, їхати в обласний центр за договором, ми б на фініші давали б виписку із державного реєстру у якій би було вказано, що переможець торгів є орендарем. Я думаю це була б фінальна крапка у даній сфері. Це те, що хотілося б покращити.

Як ви вважаєте, чому така різниця: 12-14 із молотком і 180% на електронних торгах?

- Зручніше набагато. Для того, щоб взяти участь в стандартному аукціоні, вам треба дізнатися про нього, моніторити сайт Держгеокадастру, де розміщено купу оголошень. У нас же можна відфільтрувати аукціони за областю, за датою проведення і так далі. Можна навіть у пошуку вбивати сільську раду, на території якої знаходиться поле. Для того, щоб взяти участь у аукціоні, раніше треба було зареєструватися на біржі, де будуть проходити торги. Це треба було поїхати в обласний центр, подати заявку. Далі вам давали квитанцію на оплату, ви йшли до банку, сплачували, знову поверталися з квитанцією про оплату гарантійного внеску. Їхали назад, у день торгів приїжджаєте, торгуєтесь, за результатами аукціону підписуєте договір. Це все упродовж одного дня і вам треба ще його зареєструвати. Тобто вам ще третій раз треба їхати, реєструвати. Це все логістичні та часові витрати.

На сьогоднішній день питання лише у тому, що інтернет не всюди є. Тому ми рекомендуємо фермерам, наприклад, якщо ви торгуєтеся, то торгуйтеся одночасно із кількох пристроїв. Або майте резервний канал інтернету. Ми навіть дозволили торгуватися у нашому центральному офісі одному з фермерів, який бачив ризики щодо торгів через інтернет. Він приїхав до нас із представниками Всеукраїнської Аграрної Ради, торгувався у прямому ефірі. Це, до речі, найбільше підняття ціни було за всю історію. Ми продали 150 га за 1,9 мільйона гривень за право оренди. При стартовій ціні у 411 тис.

Але були скарги від фермерів, що не мали змоги взяти участь, хоча інтернет працював. Система не спрацьовувала, не приймала. Ви розглядаєте такі скарги і чи були випадки, щоб результати аукціону через це скасовувалися?

- Ми розглядаємо усі скарги, які до нас надходять. З нашого боку у роботі системи жодних проблем не було, система пропускає всіх. Більше того, система захищена системою блокчейн. У блокчейні всі ставки одразу фіксуються. Їх жодним чином змінити, підмінити, видалити не можна. По всіх коментарях, що були, перевіряли, система працювала коректно. Можливо виникали проблеми із провайдерами, але нам складно точно сказати.

Як би ви намалювали обличчя вашого покупця — це агрохолдинги, малі і середні, малі. Хто всі ці люди?

- Можу сказати, що на сьогоднішній день, насправді, у нас немає такого єдиного портрету покупця. Бо у нас однаково гарно торгуються і агрохолдинги, і середні фермерські господарства, і дрібні фермери і навіть фізичні особи. Чому? Бо система дає абсолютно рівний доступ всім категоріям учасників. І ми навіть часто спостерігаємо, коли у процесі активних торгів агрохолдингам доводиться зупинятися у своїх ставках. Бо проти них виступає місцевий фермер, який розуміє, знає цю землю, знає її потенціал, і він готовий сплачувати більше. Бо для нього це, умовно, земля у рідному селі, яку він або до цього обробляв, або буде якісь нішові культури засаджувати, тому йому треба ці 20 гектарів і він своєю високою маржинальністю перекриє орендну плату. Іноді дуже цікаво спостерігати за подібними торгами, коли стикаються дрібні і середні фермери із великими агрохолдингами.

Стандартний термін продажу прав оренди сім років?

- Це стандартний термін, на який ДЗК виставляє свої лоти. Фактично, ніхто не обмежує ані у термінові, ані в реалізації інших прав. Ми можемо продавати державні землі і на умовах емфітевзису чи суперфіцію, як вже продавали арештовані активи.

У нас було інтерв’ю з представником білоруського кадастру. Він казав, що там права оренди на державну землю в середньому продаються на 50 років. Чи не був б більшим попит чи вищіми ставки, якби, наприклад, це було б не 7 років, а 20?

- Так, як і правда те, що ми бачимо закономірність - за великі масиви більша конкуренція. Навіщо заходити на 30 лотів по 10 гектарів, якщо ти можеш купити один лот в 100 гектарів. Це найпопулярніший формат лотів - 50-100 га. Але розуміємо, що залежно від області поля можуть бути по-різному нарізані. Бувають поля і по 10, і по 20 гектарів. Цілісний масив продається краще.

Пункт два. По деяких районах гарні землі, особливо з потенціалом переведення їх на зрошування, мають виставлятися хоча б на 15-20 років. Бо фермеру не буде цікаво вкладати у зрошування. Це зрозуміло, я думаю.

Децентралізація на аукціон

Наразі відбувається процес децентралізації. Чи ОТГ не намагаються здавати землю через систему?

- Це цікавий напрямок для нас — до ОТГ наразі передано уже 1,5 млн га. Вони до нас вже зверталися, ми навіть підписали договір із Білозірською ОТГ Черкаської області, готується технічна документація на ділянки.

Є готовність ОТГ. Але всі хочуть зрозуміти, чи можуть вони це зробити. У земельному кодексі такого виду, як електронний аукціон не передбачено, хоча зазначено про публічні торги. Електронний аукціон — різновид публічних торгів, і, зважаючи на те, що ми проводимо свої процедури повністю у відповідності із процедурами земельного кодексу, де все було прописано під процедуру торгів з молотком: удари гонгу, надання вхідних квитків на аукціон тощо, ми зараз пояснюємо територіальним громадам, що немає жодних проблем із тим, щоб вони реалізовували через електронні торги права оренди на ті землі, які були передані. Більше того, це було би дуже класним джерелом для наповнення місцевих бюджетів. Ми зараз їздимо по країні з інформацією про торги і збираємо представників ОТГ у кожній області.

Що їх зупиняє?

- Вони хочуть, щоб все ж таки процедура була чітко прописана у Земельному кодексі. Або був би хоча б перший кейс, який успішно реалізовано. Ми хотіли б провести перший аукціон, подивитися, показати, що ми дійсно потужні, дійсно можемо надати якісний сервіс.

Так, не всі нові землі ОТГ будуть передані в оренду, бо є діючі договори. Але вони колись закінчаться. Так, деякі ОТГ приймають рішення щодо розділення, розпаювання земельних ділянок і передачу їх мешканцям ОТГ. Але, ми можемо торгувати правами і на землі з іншим призначенням, не лише сільськогосподарським, з різними термінами оренди.

Дизайн ринку

Як ви вважаєте, чи могла б ваша система стати основою для пілотного проекту по продажу землі, а не продажу прав оренди? 

- У нас є досвід продажу арештованих полів. Адже не всі землі підпадають під мораторій. Такі ділянки вже можуть продаватися через наші електронні аукціони. Тобто у нас уже є такий досвід, екстраполювати його на продаж земельних ділянок, які знаходяться у ДЗК, або, наприклад, комунальних, якщо це ОТГ, — це не є проблема взагалі. Чекаємо виключно на позитивне рішення депутатів щодо зняття мораторію про продаж сільськогосподарських земель Але треба подивитися, яким буде проект закону про землі сільськогосподарського призначення, який має бути поданий Кабінетом міністрів: чи будуть певні обмеження у володінні землею та якими вони будуть.

Тоді ми зможемо доопрацювати систему і інтегрувати її, наприклад, із державним реєстром прав на нерухоме майно, утримувачем якого є Міністерство юстиції. Наприклад, якщо людина вже має землю і, згідно обмежень, може докупити лише два гектари землі, то вона має технічно бути обмежена в праві зареєструватися на аукціон з продажу земельної ділянки у 50 га. Система буде аналізувати вже наявні у власності земельні масиви, наприклад, по ІНН або ЄДРПО, і слідкувати, щоб не було перебору.

Яким, на вашу думку, має бути цей дизайн ринку землі?

- У нас був досвід співпраці із фондом гарантування вкладів. І у них доволі тривалий період часу була вимога, що права вимоги за кредитами може купувати лише фінансова компанія. До чого це призвело? Всі, хто хотів, навіть боржники, викупляли свої борги із дисконтом. Але їм доводилося це робити через фінансову компанію. І ті кошти, які вони могли б додатково витратити на купівлю, — піднімати ціну, торгуватися, вони платили фінансовим компаніям для того, щоб вони виступали фронтом для них у процесі торгів.

Якщо нерезидент захоче мати землю у власності в Україні, він відкриє тут представництво у вигляді юридичної особи. Це будуть просто додаткові витрати для певних категорій осіб. Або, наприклад, власник, якщо юридичним особам обмежать розмір земельного банку, шукатиме підконтрольні 150 фізичних осіб, які будуть мати певну кількість гектарів. Це просто ускладнить процес, зробить його дорожчим. Більше того, є історичні приклади, коли подібні обмеження призводили до політичних криз (на Філіппінах). Я думаю, що це не є метою продажу землі. Якщо ми дійсно хочемо отримати максимальний результат від продажу, то ринок треба відкривати повністю. Інше питання, наприклад, національна безпека. Із цією метою можна обмежувати права нерезидентів з певних держав. Навіть у європейських країнах є різна практика.