Угоди з нерухомістю – що потрібно знати наперед та як не допустити рейдерства?

Ми поговорили з розробниками ІТ-рішень для агросфери та профільними юристами.

Перше правило — контролюйте своє і дивіться навкруги! Зараз є багато рішень, але, на мою думку, найпростіше моніторити свою нерухомість з СМС-Маяком. Зареєструйтесь та автоматично відстежуйте зміни, що відбуваються з нерухомістю в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Сервіс моніторингу реєстраційних дій щодо об'єктів нерухомого майна фізичних та юридичних осіб СМС-Маяк надається фізичним та юридичним особам спільно з держпідприємством «Національні інформаційні системи», яке є технічним адміністратором Держреєстру речових прав на нерухоме майно.

Читайте також: Ганна Морозова: Кооперація допомагає маленьким виробникам вийти на високомаржинальні ринки

Що може сервіс СМС-Маяк? Самостійно контролювати реєстраційні дії, оперативно дізнатися про зміни в реєстрі зручним способом — через смс-повідомлення, електронну пошту або в особистому кабінеті.

ЦЕ МОЖУТЬ ЗРОБИТИ:

►  власники окремого індивідуально визначеного об'єкта нерухомого майна — про подані заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо належного таким власникам об'єкта нерухомого майна, а саме про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв;

► користувачі земельної ділянки — про подані заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо земельної ділянки, яка перебуває у користуванні таких користувачів, а саме про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв;

► фізичні та юридичні особи — про проведені реєстраційні дії стосовно будь-якого окремого індивідуально визначеного об'єкта нерухомого майна без зазначення відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про суб'єктів таких прав;

► іпотекодержателі - про подані заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень стосовно об'єкта нерухомого майна, який передано в іпотеку таким іпотекодержателям, а саме про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв.

Угоди з нерухомістю загалом вимагають обачності сторін і використання ними загальнодоступного інструментарію, в тому числі:

►    Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — для перевірки факту реєстрації об'єкта, існуючих прав на нього і обтяжень;

►   Державний земельний кадастр — для перевірки даних про земельні ділянки (включаючи кадастровий номер, межі, цільове призначення, права та обтяження, оцінку) вносяться насамперед в кадастр. Для угод з ділянками сільськогосподарського призначення особливо важливі дані нормативної грошової оцінки, які будуть мінімальним порогом ціни до 2030 року;

►    Реєстр дозвільних документів та Реєстру ліцензій, виданих Державною архітектурнобудівельної інспекції (будуть замінені Реєстром будівельної діяльності вже в червні 2020 року) — для об'єктів будівництва.

Для отримання повної картини про актив, дані із зазначених баз рекомендується доповнювати їх аналізом, «одягненим» в висновки фахівців. Зараз, в період продовженого карантину, знову бізнес стикається з рейдерством. Як цього уникнути, якщо ви вже моніторите нерухомість? Що ще потрібно зробити?

►  Контролюйте усю документацію. Перевірити, де фізично знаходиться вся ключова первинна і правовстановлююча документація, її наявність, коло осіб, що має до неї доступ. Не зайвим буде перевірити і освіжити у себе в пам'яті зміст статуту компанії за розділами про порядок скликання загальних зборів учасників, порядок повідомлення учасників, правила відчуження частки учасника третім особам та іншим учасникам, обсяг повноважень і компетенції СЕО компанії, узгодження значних угод.

►  Перевірте надійність онлайн захисту. Перевірити активність ключів доступу до систем клієнт-банку, адміністраторських логінів і паролів та кола осіб, що мають до них доступ. Оновити паролі, якщо з якої-небудь причини ще цього не зробили. Налаштуйте подвійну аутентифікацію операцій по клієнт-банку. Навіщо витрачати десятки тисяч доларів на рейдерську атаку, якщо можна просто підкупити вашого бухгалтера?

►  Запам’ятайте, що єдиною законною підставою для примусового виключення учасника зі складу засновників ТОВ — не внесення учасником свого вкладу до статутного капіталу товариства. Не зайвим буде знайти квитанцію про внесення грошового вкладу/акту прийому-передачі майнового внеску, а також вимагати від бухгалтера останній фінансовий звіт (форма 1) з відомостями про сплачений статутний капітал.

►  Складіть у держ. реєстратора інформаційне повідомлення в єдиному державному реєстрі, у вузьких колах — «застереження». Як маска не врятує вас від коронавірусу, так і застереження не врятує від чорного реєстратора, який це «застереження» навіть не прочитає. Але якщо є 1 шанс з 1000, чому б ним не скористатися? Як правило, зміст «застереження» містить в собі інформацію про заборону (рекомендаційного характеру) не проводити будь-які реєстраційні дії без особистої присутності власника.

►   Проводьте активну роботу з обслуговуючим банком. Більшість рейдерських атак здійснюються з метою заволодіння контролю над банківськими рахунками компанії. Практика показала, що більшість банків активно включаються в роботу і блокують будь-які операції по рахунку, якщо є підозра на шахрайські дії. Попередьте листом службу безпеки банку про можливі маніпуляції з рахунком.

Всі превентивні заходи були випробувані експертами в польових умовах і показали свою достатню результативність.

Валерій Решетняк, директор Legal Tech бізнесу компанії ЛІГА:ЗАКОН:

Не забувайте, агросфера — це ласий шматок для всіх. Ваш бізнес цікавий недобросовісним учасникам ринку. То ж ще одна корисність, яку я можу рекомендувати з власного професійного досвіду — це аналітична система перевірки та моніторингу контрагентів ContrAgent. Що ви з нею отримаєте? Це загалом миттєвий пошук інформації на більш ніж 6,5 млн юридичних осіб України. Актуальна та достовірна інформація з державних реєстрів та відкритих джерел. Система відображає ризик-фактори усіх контрагентів — від статусу банкрутства до санкцій проти них. Ви побачите дійсно повний аналіз та моніторинг контрагента у режимі 24/7 та своєчасне інформування про зміни, виявлення усіх можливих зв’язків компанії та персон за допомогою machine learning із простим та зрозумілим візуальним відображенням на схемах.

Читайте також: Вирішити все: яким має бути Міністерство аграрної політики?

В своїй щоденній роботі ми постійно моніторимо і свою компанію, і партнерів, і конкурентів. Бути обізнаним — ось що важливо! А зараз ми створили спеціальне комплексне рішення для компаній агросегменту в екосистемі ІТ-рішень LIGA360, в якій закриваємо усі потреби великого та середнього бізнесу.