Ринок землі по-білоруськи. Як виключно державна власність на ріллю поєднується з високими технологіями управління?

Яким є ринок землі в Білорусі? Наскільки я знаю, переважна більшість землі належить державі.

- Так, приблизно 98% земель належить державі - сільгоспземля, землі лісового та водного фондів. Громадянин Білорусі може купити собі земля для будівництва житла, для ведення фермерського господарства, городництва, садівництва. Іноземці можуть лише орендувати.

Але, я не згоден, коли говорять, що у нас немає ринку. Ринок може бути двох типів: ринок купівлі-продажу та ринок професійної оренди. І от у нас ринок професійної оренди непогано розвивається - права оренди можна купувати на аукціонах, уступати один одному. Але якщо візьмемо, наприклад, приватизацію того, що стоїть на землі, то у нас, наприклад, у власності знаходиться 88% житла. А у Німеччині лише 46%. Тобто у людини права власності на квартиру, на капітальні будівлі,  права на оренду або користування землею. І у сукупності маємо ринок. У цьому сенсі у нас непогано…

У вас єдина система реєстрації прав на нерухомість та на землю?

- У нас реєстр прав власності на нерухомість та кадастр — це єдина система, якою керує державний реєстратор. Тобто ти приходиш до реєстратора, пишеш заяву і він тобі і земельну ділянку створює, і реєструє права на неї, і реєструє всі будови. І все це однією заявою, тож ходити не треба багато. У цьому сенсі у нас непогано. Єдина система реєстрації була у нас ще у 2006 році, а станом на зараз дві компанії на одній території з'єднали кадастр, географічні інформаційні системи, інформаційні моделі будівель, дистанційне зондування землі та створили таке тривимірне уявлення про територію, на яку йдуть інвестори. Їм дають доступ до цієї моделі, хтось дивиться, де пропонують землю, він приймає рішення, нікуди не виїжджаючи, що це йому це підходить і він повинен інвестувати в цю земельну ділянку. Потім дають проекти і він, в тривимірній формі аналізуючи дані,  може прийняти рішення. Не у всіх європейських країн, які на захід від нас, є такі технології.

Управління земельними ресурсами у нас взагалі на дуже високому рівні. Взагалі технології збільшують швидкість кожних 18 місяців удвічі, але освіта відстає на чотири роки, законодавство на сім, державна служба та технології на 10 років, а  люди на 12-15 років. І от щось потрібно робити, щоб надолужувати.

Читайте також: Цибулеве горе: чому подорожала ріпчаста та скільки коштуватиме далі

Ми намагаємось це робити. Зверніть увагу, Білорусь за якістю земельного адміністрування приватної власності знаходиться на п’ятому місці у світі. У 2009-му році за ефективністю, за швидкістю, за прогресом в цій галузі стали лидером.

А те, що вся земля в основному державна, не заважає запроваджувати інформаційні технології? Немає точки зору - навіщо чиновникам ці технології?

- Ні. Держава ж зацікавлена у тому, щоб ті, хто орендує землю, використовували її за призначенням. Більше того, держава має стежити за допомогою даних дистанційного зондування — а взагалі, земля використовується чи ні? З якою ефективністю? А чому у тебе тут все заростає? Тобі дали для ведення сільського господарства, а у тебе там все заросло, деградація земель. Держава хоче отримувати прибутки і тому створила технологію, створила певні правила, як ти можеш цю землю використовувати.

Які ключові технології управління земельними ресурсами ви б виділили?

- По-перше, стратегія цифрової трансформації - не має бути документів, лише дані, якими можна обмінюватись. От ви в Україні, от партнер у Португалії. Документи із даних і в Португалії, і в Україні народжуються в юридично-значимих документах. По-друге, це дистанційна ідентифікація. Тобто ми за відбитками пальців, або за закріпленим телефоном із цифровим підписом, або за сітківкою ока, маємо ідентифікувати особу, які хоче зробити певну дистанційно-адміністративну процедуру.  Третє: у державі має бути єдина ІТ-платформа, де буде вся інформація про громадян, про бізнеси. Щоб місцеві органи влади та державні органи мали одну і ту ж інформацію для прийняття рішення. Має бути базовий реєстр, куди інформація вводиться лише один раз. І всюди має розвиватися штучний інтелект, тобто реєстрацію, оцінку в принципі, може виконувати робот.

Але от наприклад, блокчейн, який у себе впроваджує багато країн, я не підтримую. І без блокчейну земельна система адміністрування працює добре. Блокчейн передбачає, що  всі один від одного незалежні - транзакції здійснюються і їх система запам’ятовує. Але у нас так склалося історично, що реєстратори приймають рішення. Юристи володіють знаннями про закони і дивляться самі, чи відповідають їм угоди. Тому в Білорусі у земельному адмініструванні немає умов для блокчейну і я взагалі вважаю, що це призведе до хаосу. У той же час я був у Туреччині нещодавно, а там зробили вирішення земельних спорів через блокчейн. І це працює.

Державне око

Як працює механізм продажу прав оренди? Як визначається ціна, якщо в принципі не існує ринку?

- Це аукціон, на якому продається договір оренди. Ось земельна ділянка, вона належить державі. Продається право укласти з державою договір оренди, початкова ціна встановлюється залежно від кадастрової вартості, яку визначає Національне кадастрове агентство. Потім вона  трансформується у приблизну ринкову.

У нас оренду землі засуджують переважно тому, що оренда не захищає право на землю, тож інвестувати у щось довгострокове ризиковано - будувати системи зрошування, саджати горіхи, будувати великі тваринницькі ферми на землі, яка може перестати бути твоєю, мало хто хоче. Як у вас вирішується ця проблема?

- У нас закон не дозволяє здавати в оренду сільськогосподарські землі на термін менший за 10 років. Інакше може вийти, що орендар все висмокче і скаже до побачення. А він же має піклуватися і про майбутнє цієї землі. Максимальний строк - 99 років. І статистика показує, що вартість права оренди довгострокової — вище 10 років, дорівнює вартості права власності. Як правило, беруть в оренду на 50 років. А що таке 50 років? Життя покоління. Тож є сенс інвестувати, покращувати і отримувати прибуток. Але якщо ти, звичайно, взяв в оренду для будівництва і обслуговування якогось там комплексу і двадцять років нічого не будуєш, то держава каже: ми дали землю, щоб ви її використовували. Як ні, то віддайте назад тому, хто може використовувати. Якщо ти береш земельну ділянку в оренду і не використовуєш її, або використовуєш не за цільовим призначенням — це є підстава припинення твого права оренди.

Читайте також: Торгова війна, африканська чума та повені, або як попри негаразди розвивається світовий ринок сої?

Припинити договір оренди можна двома способами. Перше — за рішенням сторін. Або через суд, але лише тоді, коли друга сторона не виконує умови договору оренди. Інших підстав немає. Але потрібно так, щоб суд приймав справедливі рішення, а у нас ще іноді суд іде назустріч державі. А має бути захист прав як власника, так і орендаря.

Як саме відстежується цільове використання землі?

- Беруться дані дистанційного зондування землі, беруться дані кадастру і з'єднуються один з одним. На знімку видно, наприклад, що власник має город, який виходить наполовину за межі ділянки. Тож він садить, отримує дохід, а податки не платить. Значить, або він захопив землю, або має сенс змінити йому земельну ділянку - подати заяву на проведення земельно-будівельних робіт, купити цю територію додатково і нехай тоді користується і платить податок.

Коли у вас впровадили ДЗЗ?

- Воно еволюційно розвивалося, вже протягом десяти років. У нас завжди було два літаки, які робили багато карт, сьогодні з'явилися безпілотники.

З моменту, як воно почало діяти, наскільки змінилася ефективність використання земель?

- Важко сказати, адже у нас немає пропрацьованої системи оцінки ефективності. У нас буде проект за участю ООН, можливо навіть Світовий банк буде допомагати, по розробці KPI використання землі. Це світова проблема, не тільки у нас.