Підсумки трьох місяців роботи ринку землі в Україні

Керівники господарств-учасників Асоціації виробників молока вважають, що з одного боку, з відкриттям ринку землі українці нарешті отримали право відчужити землю, тобто на власний розсуд розпорядитися своїм майном. З іншого — механізм оціночної вартості об'єкта нерухомості базою ФДМ формує звіти з вартістю земельної ділянки, що в рази і навіть десятки разів перевищує нормативну грошову оцінку цієї ж ділянки. Така невідповідність відлякує і покупців, і продавців.

Готуйте гроші

Для прикладу, — конкретний випадок у Житомирській області, описаний керівником ТОВ «Галекс-Агро» та ПП «Агровест Груп», Олександром Ющенком: оціночна вартість ділянки сягнула позначки 1 981 797,34 грн. при тому, що її нормативно грошова оцінка становить 146 000,00 грн. «Сума податку від продажу земельної ділянки становить 6,5%, в даному випадку — 128 816,83 грн. Дуже складно пояснити власнику земельної ділянки, чому таке відбувається», — коментує Ющенко.

Аграрні асоціації, в тому числі Асоціація виробників молока, ще в липні цього року звернулися до Міністерства аграрної політики України з проханням негайно втрутитися і сприяти вирішенню цієї проблеми. У вересні отримали відповідь Фонду державного майна України про те, що в разі виникнення таких ситуацій маємо право звернутися до суб'єкта оціночної діяльності (оцінювача) для визначення ринкової вартості земельної ділянки. Але це не вирішує проблему адже, згідно законодавства, оцінювач має право зменшити оціночну вартість об'єкта лише на 25% від її початкової оціночної вартості. У випадку із прикладом вище: 1 981 797,34 грн. — 25% = 1 486 348,00 грн, тобто все одно у понад 10 разів більше, ніж нормативно грошова оцінка цієї ділянки.

Читайте також: Чесна розмова про молочний фальсифікат: в чому небезпека та як запобігти?

За коментарями господарств-учасників Асоціації виробників молока, активність на ринку землі дуже стримана. «Найперше, власники землі чекають на формування сталої високої ціни за один гектар землі, а дехто взагалі не має наміру продавати землю. На сьогодні, в більшості випадків, продавцями землі стають ті люди, яким потрібні гроші на невідкладне лікування, на купівлю житла та інші нагальні потреби», — зауважує керівник ТОВ НВА «Перлина Поділля», Хмельницька область, Сергій Іващук.

Вартість землі різниться залежно від регіону та якості землі, однак коливається в межах 1 тис. до 1,5 тис. доларів за 1 га землі.

Проблеми є і вони різні: не тільки системні, але й суто технічні.

• необґрунтовано завищена оціночна вартість земельних ділянок в порівнянні з нормативною грошовою оцінкою (описано вище);
• отримавши платний витяг з ДЗК, можна виявити невірно вказаний вид угідь, наприклад, замість пасовища — сіножаті. Це, в свою чергу, тягне за собою внесення змін в обмінні файли, повторне замовлення витягу і повторні витрати;
• відсутність у продавця земельної ділянки коштів на сплату податків за продаж землі. Адже податки, нерідко понад 10 тис. грн, необхідно сплатити до моменту вчинення правочину;
• небажання та відмови нотаріусів оформляти угоди продажу-купівлі земельних ділянок — нотаріуси вичікують формування більшої практики щодо оформлення таких договорів;
• прикро, але перепонами роботи ринку землі можуть бути банальні технічні причини: для подачі повного пакету документів при продажу земельної ділянки обов'язково потрібен витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК) з даними з РРП (реєстр речових прав) та витяг НГО (нормативно грошова оцінка), але підрозділи Держгеокадастру кількох областей, за даними господарств, понад місяць не можуть задовольнити такого запиту — через недофінансування Держгеокадастру, підрозділам місяцями не проплачуть інтернет.

А що робити?

Для спрощення механізму продажу землі необхідні наступні законодавчі ініціативи:

Оскільки зараз саме триває бюджетний процес на 2022-ий рік, обов’язково необхідно передбачити належне збільшення державного фінансування Держгеокадастру — ситуація із відсутністю доступу до інтернету кричуща.

Крім того, закласти у державному Фонді гарантування кредитів програми підтримки кредитування купівлі земельних ділянок.

Читайте також: Український гриб: реалії внутрішнього ринку та експортні можливості

І, найголовніше, — вже із 01 січня 2022-го року надати можливість юридичним особам, засновниками яких є громадяни України, а головним видом діяльності -- тваринництво, право купувати орендовані земельні ділянки. Адже до січня 2024 року добросовісний орендар може втратити всю чи значну частину орендованої землі і, як результат, залишитися без землі та збанкрутувати. Найперше це стосується тих юридичних осіб, що спеціалізуються на молочному скотарстві, адже без гарантованого земельного банку для вирощування грубих кормів в розрахунку 2 га на утримувану корову, господарство не зможе функціонувати.