Голова Держгеокадастру: Пролонгація мораторію на продаж землі вигідна агрохолдингам та й усім орендарям

Минулого тижня парламент продовжив мораторій на рік, з умовою до 1 березня розробити законопроект про обіг землі. Що значить це рішення?

— Зняття мораторію, навіть часткове, спочатку виглядало важкодосяжним. Для цього розроблені нами законопроекти повинні були потрапити в парламент і бути там прийнятими — причому, бажано, з мінімальними змінами. Наш пакет з шести законопроектів створює нову модель земельного ринку в поточних умовах. Ця перехідна модель буде працювати два роки, потім її піддадуть ревізії. Будуть прийняті необхідні законодавчі зміни, і тоді з 2019 року мораторій буде знятий остаточно і громадяни зможуть стати учасниками земельного ринку. Цю концепцію ми розглядаємо як робочу, незважаючи на зміщення термінів.

Прийняттям цього закону ліквідували правову колізію. У перехідних положеннях Земельного кодексу сказано, що мораторій закінчується 1 січня 2016 і після вступу в силу закону про обіг земель. І виходить так, що перша умова виконана, а друга, хоча законопроект вже розроблений — ні. Так, де-факто мораторій продовжувався автоматично, але де-юре — все не так однозначно. Хоча сумніваюся, що знайшлися б нотаріуси, які з першого січня ризикнули реєструвати земельні оборудки.

Але чисто гіпотетично вони могли це зробити?

— Так, в теорії могли. Але знову ж, це колізія, оскільки законодавство можна тлумачити двояко. Те, що мораторій продовжено всього на рік, а не до 2020 року або навіть довше, як пропонували деякі політичні сили, це вже великий крок вперед. Чергове відкладання вирішення цього питання на довгий термін — до 2020 або 2030, автоматично означало б припинення дискусії про ринок землі та відновлення всіх тіньових схем. І їх тим більше, чим більше людей, які володіють паями, але самі не займаються сільським господарством і навіть не живуть в цьому селі. Це спадкоємці первинних власників.

У нас навіть зараз є два порівняно чесні способи отримати у власність ці паї. Перший — це відмова власника на користь держави. Він дуже поширений на територіях, прилеглих до міст. Наприклад, в передмістях обласних центрів, на землях, які примикають до забудови. Від власності на ділянку відмовляються, її передають у держвласність, потім у ділянки змінюють цільове призначення, ріжуть і передають уповноваженим забудовникам. І через два роки ми вітаємо новоселів новенької дев'ятиповерхівки.

І від кого отримує гроші власник?

— Нагадаю, це тіньова, хоч і абсолютно законна схема. Забудовник і власник паю знаходять голову сільради або начальника обласного управління державного земельного управління. Є ризик, що земля піде і не повернеться, але люди якось домовляються.

Другий спосіб — міна. Це єдиний спосіб розлучитися зі своїм паєм, дозволений мораторієм. Крім, звичайно, смерті власника. Є, наприклад, 2,5 гектара в умовній Черкаської області, умовний чорнозем. Ви хочете з ним розлучитися. І вас таких, наприклад, 50 чоловік. І є я, який дуже хоче отримати ці землі. Я купую десь 50 соток землі, ріжу по сотці і міняю сотку землі на ваш пай. І плачу вам гроші — від 500 до 1000 доларів за гектар. І ви йдете їх витрачати, а я йду сіяти пшеницю. Є ще способи, про які я не хочу говорити.

Якщо говорити про агрохолдинги, то їм пролонгація мораторію тільки на руку. Чим більше в структурі їх орендованої землі буде з'являтися далеких від села спадкоємців, тим їм краще, бо спадкоємці з'являються не завжди. Це цинічно, але так і є. Втім, це стосується не тільки агрохолдингів, а й усіх орендарів.

А скільки таких спадкоємців серед власників землі?

— Зараз це більше 10%, але демографія невблаганна — протягом найближчих років п'яти їх буде близько 30%.

Припустимо, що всі законопроекти з вашого пакету прийняли. Наприклад, я — власник паю. Що я можу зробити зі своєю землею з першого січня 2017?

— У 2017 році ви зможете пай продати державному операторові за умови, що буде доопрацьована вся законодавча та регуляторна база. Ціна вашої ділянки буде прямо залежати від ціни на ділянки державної форми власності, які будуть продані з аукціону в певному радіусі від нього. А з 2019 року повна свобода — продавайте кому хочете.

На якій стадії розгляд усіх законопроектів?

— На стадії доопрацювання перед подачею в Кабмін. У нас є розбіжності з деякими відомствами. Найсуттєвіші — з Мінагрополітики, яке не підтримує створення єдиного державного оператора.

Ця норма є в проекті про обіг землі? І що пропонують натомість?

— Так. Ніякої альтернативи не пропонують.

НАЙЦІКАВІШЕ

В інтерв’ю Agravery.com Максим Мартинюк розповів, що 

1)  теоретично нотаріуси могли продавати землю з 2016 року

2) найсуттєвіші суперечки у Держгеокадастру з Мінагрополітики

3) після відміни мораторію купувати землю буде держава за гроші державних банків

4) найскладніше визначити межі областей

5) 32% теріторії держави немає в кадастрі. 

Як проходило обговорення законопроектів, які взагалі були зауваження до них?

— Почалося все так: у прем'єр-міністра була робоча поїздка до Хмельницького, де він отримав інформацію про поточні складнощі у сфері земельних відносин. Після цього було звернення прем'єра до громадян, де він сказав, що із землею все не так гладко, як хтось, можливо, думав. Потім була нарада, де прем'єр-міністр дав низку доручень, ми їх відпрацювали і втілили в законопроектах. Презентували їх на засіданні Кабміну в Полтаві, міністри висловили свої зауваження, ми створили робочу групу і допрацьовуємо.

Зауваження не завжди були конструктивні. І в основному стосувалися технічних моментів — терміни, процедура. Не всі їх ми врахували, тому що в деяких випадках було б простіше взагалі відмовитися від реформи. Принципово важливо те, що прем'єр нас підтримав.

І як ви залагоджуєте всі суперечності?

— Ми зараз зближуємо позиції міністерств звичайним бюрократичним шляхом, листуванням. Якщо зблизити не вдасться, то перед винесенням на Кабмін ми будемо обговорювати пакет законопроектів на погоджувальній нараді під керівництвом прем'єра чи віце-прем'єра. І буде остаточно поставлена ​​крапка: або вкажуть виправити нам, або змиритися ім.

Я прогнозую, що етап уряду ми пройдемо, але це буде тільки початок шляху. Я не знаю, скільки часу піде на обговорення на рівні комітету, є підстави вважати, що дискусія буде довгою. Потім, коли ми звідти вийдемо, буде політична дискусія між прихильниками і супротивниками приватизації землі. Хоча ми начебто враховуємо всі інтереси, і навіть частково рухаємося в риториці «борців за права селян». Ми не продаємо землю, ніхто за безцінь її не скуплятиме. Адже навіть борці за права села кажуть, що треба дати власникам паїв можливість продати землю державі. Так ми саме це і пропонуємо. Звичайно, було б справедливо дати їм можливість продати ділянки за ринковою ціною, але ринкову ціну ніхто не дізнається, поки не запустимо ринок.

Єдиний держоператор: що це буде? Будете створювати новий орган?
— Ні, новий орган ми робити не будемо, але підприємство нове треба буде створювати.

Але так треба ж буде ще набирати штат, визначати функції, погоджувати бюджетні витрати на нього. Це забере багато часу.
— Ви говорите зовсім сумно. Я не знаю, кому воно буде підкорятися — нам або Кабміну. Основне його завдання -—забезпечувати функціонування ринку. Це агент держави, а не Земельний банк з мільярдним статутним фондом. Він не має отримувати жодної копійки від бюджету, а ресурс на викуп землі буде надходити від державних банків. І земля буде належати їм.

І що робитимуть з землею банки?
— Це тимчасова міра. Викуплена у пайовиків земля буде перепродаватися через аукціон, через того ж агента. Більше того, ми будемо виписувати нормативну базу так, щоб викуплена у селян земля була в держвласності не довше двох років. І при цьому працювала і приносила прибуток. Вона буде оброблятися і з неї повинні отримувати орендну плату.

Фактично потрібно буде створити підприємство, яке буде скуповувати, потім шукати орендарів і збирати гроші. Це повинна бути потужна структура. Скільки часу вона буде створюватися?

— Створимо протягом року. Сам факт викупу державі не потрібен, це соціальна функція і нова держструктура буде уповноваженою особою з виконання цієї функції. Тому що зараз змусити власника паю продати свою землю за суму, яку хоче великий гравець, не так складно. А ми не можемо заводити спецназ в кожне село, щоб захистити селян.

Тобто раніше 2017 року єдиний держоператор не запрацює, як би швидко не прийняли законопроекти?

— Викуп землі у пайовиків — це лише одна з опцій держоператора. В основному його завдання — продати, виключно через механізм аукціонів, частину земель державної форми власності, які виходять з-під дії мораторію. Так ми потихеньку запускаємо ринок, дивимося на ринкову вартість землі, розуміємо, до яких оцінок вона найближче. Нас лякають 300 доларами і манять 7000: ось і подивимося, до якій позначки ми ближче. Державні землі продати простіше, ніж паї: це, як правило, одне поле з одним господарем, одним під'їзним шляхом. Причому це буде на електронному аукціоні, за типом еBay, щоб не треба було їздити по областях в пошуках ділянок.

Як формуватиметься ціна? Ви будете робити шкалу з різними коефіцієнтами, які визначатимуть її — відстань до дороги, близькість до води?

— Це тупиковий варіант — якщо ми будемо враховувати всі ці фактори, то ми повернемося до того, що якийсь чоловік буде щось оцінювати, йому платитимуть за завищення або за заниження оцінки. А повинна діяти невидима рука ринку. Повинен бути радіус, по операціях в межі якого формується ціна викупу.

А яким буде радіус?
— Адміністративний район.

Чи правильно я розумію, що з 2019 року єдиний держорган ліквідовуватимуть?
— Ні, тому що повинен залишатися аварійний вихід. Буде два варіанти: продати державі або приватнику. Це соціальний захист від шанувальників ідеї, що ми обберем аграріїв, зробимо їх нещасними, запустивши ринок. Інші кажуть - власники паїв не дурніші і не продадуть дешево. Держоператор зніме всі питання.

Ви нещодавно запустили публічну кадастрову карту. Наскільки вона точна? Багато говорять, що межі ділянок на ній не збігаються з реальними.
— Коли в 2013 році її тільки запустили, то легше було знайти ділянки з помилками, ніж коректно внесені. Зараз ситуація краща, а через п'ять років буде ще краще.

Багато було спірних випадків?
— Небагато, але ми не можемо визначити самі кількість помилок, поки до нас не звернуться. Коли приходить власник, ми розбираємося з його конкретною проблемою і коригуємо дані. У міру того, як відбуватимуться транзакції з ділянками, ситуація буде вирівнюватися.

Значна частина документації на місцях на папері. Тобто, може згоріти, бути загубленою, реєстратор в якомусь селі міг померти і все пропало. І що тоді?
— Так, це проблема, але вона стосується 20% випадків. Але в 80% ми можемо робити і виявляти помилки.

Як допрацьовувалася карта? Виїжджали на місця або аналізували представлені дані?
— На основі поданих даних. Навіть зараз багато ділянок, неправильно розгорнутих відносно сторін світу. У нас є інструментарій, який може все виправити, але тут є небезпека зловживань.

У яких місцях найбільші проблеми?
— У нас не встановлені межі областей. Якщо ще межі міст зрозумілі, або там нескладно зрозуміти, тому що є певна нормативна база, яка визначає правила установки меж населених пунктів. А з межами областей біда. Найсерйозніший територіальний конфлікт — Одеська і Миколаївська область, які сперечаються про приналежність Коблева.

А як це вирішується? Київ з областю теж сперечаються про деякі райони. Генплан може допомогти?
-—З генеральними планами взагалі ситуація важка — тільки заборона на продаж ділянок в місті без містобудівної документації стимулює їх розробку. Хоча в Києві генплан є, але він скоріше заважає забудовникам отримувати прибуток, чим стимулює розвиток міста. Одним із самих дорогих елементів розробки генплану є розробка нової картографічної документації. А в Україні останні карти розроблялися ще в 1978 році, а більш детальні - ще в 60-х.

Для орієнтування я б рекомендував багатьом взагалі користуватися google maps, але вони не підійдуть для кадастру, містобудівників. Тут потрібні інші карти, які ніхто не робив. У нас є міста з актуальними картами, але актуальних карт областей немає.

Як це зробити?

— Технологічно ми готові — в Україні є виробничі потужності, які дозволяють оновлювати планово-картографічні матеріали. Відкрите питання — замовник і фінансування цих робіт. Традиційно в світі це функція держави, але на нинішньому етапі у держави немає грошей на її фінансування. Хоча в кінцевому підсумку відсутність актуальною картографічної інформації обходиться дорожче. 68% території держави є в кадастрі, ще 32% гуляє. Ситуація буде виправлятися в міру внесення інформації.

Теоретично можемо сказати, скільки земель оборони, сільгосппризначення і річок є у держави. Але це не буде дуже точно. Абсолютну точність ми отримаємо, заповнивши кадастр. Але для цього треба, наприклад, щоб Лісове господарство почало оформляти свої безкраї ліси.

А вони не хочуть? І тільки вони?

— Особливого бажання немає. Проблеми є з держсільгосппідприємствами, які перебувають у сфері Мінагрополітики. Там мільйон гектар землі, з яких тільки 10% мають акти. Хоча вони були зобов'язані все це оформити. Але поки воно не зафіксовано, є можливість непрозорого використання.

Якщо не говорити про сільгоспземлі, то в чому ще полягатиме земельна реформа?

— У тому, щоб зробити основою земельної політики містобудування. Коли ціни на землю почали зростати, земельні питання витіснили на узбіччя містобудівні. Про розвиток міст ніхто не думав. Згідно з нашими програмами, розподіл землі має бути суворо підпорядкований розвитку населених пунктів. Саме тому, наприклад, ми проти передачі земель навколо міста в комунальну власність.

Як зміниться процедура оформлення землі?
— Зараз потрібні тільки дві довідки — архітектури та земельного відділу. Але все одно процедура була і залишається складною. Навіть у містах, де місцева влада орієнтується на потреби громадян треба багато і наполегливо ходити по інстанціях, оформлення затягується на півроку. А в Києві процедура оформлення займає не менше двох років.

Така ситуація породжує корупцію і вимагає термінового виправлення. Ми хочемо задіяти систему ЦНАП — привернути їх до виконання всіх формальностей замість громадян.

У людей, які оформляють ділянки, є дві проблеми — дорого і довго. «Довго» вирішується тим, що всі процедури робить ЦНАП, а також зобов'язанням місцевих рад збиратися не рідше ніж раз на два тижні, щоб приймати рішення по землі. Що стосується «дорого», то ми фіксуємо ціну на всі послуги. І в результаті людина приносить гроші, пише заяву і через 4 місяці йому віддадуть готові документи і здачу. 

Наталія Гузенко

фото: приватний архів Максима Мартинюка