Без нагляду: як працює легальний ринок ріллі нашої країни?

«У нашій країні можна вільно купити паї навіть через сайт OLX.ua, в обхід всіх заборон», - люблять повторювати прихильники ідеї вільного обігу ріллі в Україні. Адепти «земельного мораторію» наполягають на «цивілізованих правилах гри», повній інвентаризації всіх земель та державному контролю за обігом ріллі. Опитані Agravery.com експерти вказують на декілька способів продати ріллю з дозволу держави, але без будь-якого обліку. Йдеться про обіг паїв під особисте селянське господарство, викуп землі під громадські потреби та примусовий продаж земельних ділянок у власності іноземців.

Читайте також: Сіль землі: як перетворити засолені та деградовані грунти на продуктивні

Обіг землі під ОСГ

Законодавство ніяк не забороняє продаж паїв під особисте селянське господарство (ОСГ), виділених із державного «земельного банку». «Земельний мораторій» стосується виключно ділянок, розпайованих із ріллі колишніх колгоспів, говорить координатор напряму земельних питань Аграрного союзу України Ірина Діденко.

Дані Держгеокадастру доповнюють – на 1 січня 2016 року заборона продажу не стосувалась 2,7 млн га ріллі, виділеної під ОСГ, садівництво і городництво. До 1 січня 2015 року громадяни України, зокрема учасники АТО, набули 17,9 млн приватизованих ділянок загальною площею 4,31 млн га. На такі ділянки «земельний мораторій» не поширюється.

За даними Мінюсту, за весь 2016 рік в Україні продали 57,8 тисяч ділянок під ОСГ площею 235 тис. га, за першу половину 2017 року – 29,62 тисяч ділянок площею 61,7 тис. га. Так нових власників легально отримало 0,7% всієї ріллі та 11% «непідмораторної» ріллі в Україні. У Держстаті доповнюють, що на 1 січня 2016 року агрокомпанії та інші юридичні особи мали у розпорядженні 1 млн га ріллі.

«Наявна статистика не дає змоги дізнатись про вартість угод, середній розмір проданих наділів та нових власників легально проданої ріллі під ОСГ. Законодавство зобов’язує лише реєструвати сам факт купівлі ділянки під ОСГ у нотаріуса», -  коментує Діденко.

«Такі ділянки могли реєструватись на підставні фізичні особи, а не агрокомпанії. Юридичні особи не можуть мати у своєму статутному капіталі сільськогосподарську землю», - доповнює завідувач відділу земельних відносин Інституту аграрної економіки Ольга Ходаківська.  

За її словами,  до 2015 року продаж земель ОСГ фіксував Держстат, через форму звітності 6-зем «Облік ділянок за формами власності та господарювання». У 2015 році цю форму звіту замінила Публічна кадастрова карта на сайті Держгеокадастру. Але цей ресурс дає інформацію по земельним ділянкам тільки «на сьогодні».  «Історії транзакцій нема, простежити динаміку та зміни також не можна. Тому про операції із ріллею розкажуть лише знайомі, що, наприклад, скуповують паї учасників АТО », - бідкається Ходаківська.

Нині Держстат дає земельні дані лише по особистим селянським господарствам, у розрізі останніх трьох років. На 1 січня 2016 року «одноосібники» офіційно мали паї для ОСГ площею у 2,6 млн га, 1 березня 2017 року – 2,58 млн га, 1 березня 2018 року – 2,55 млн га. Держгеокадастр озвучує показники лише на 1 січня 2016 року, за якими 6,68 млн ділянок під ОСГ складали 3,72 млн га. За цими даними ми не зможемо дізнатись реальні показники обороту паїв під ОСГ.

«Свої дані Держстат збирав за обліком місцевими адміністраціями, що фіксували реально існуючих одноосібників. Держгеокадастр говорив і про ріллю, якою володіють містяни або ж яку селяни здають в оренду аграріям»,  - пояснює заступник голови Земельного союзу України Андрій Мартин.

За офіційними даними, 34% всієї міської території займає рілля. Частина цієї землі використовується за прямим призначенням – наприклад, у м. Київ зареєстровано вісім фермерських господарств. Але паї під ОСГ в межах міст купують і під забудову, навіть без зміни цільового призначення, наголошує Ходаківська.

Офіційні дані також не пояснюють, як держава в особі Мінюсту набула 717 ділянок вартістю 350 млн грн, проданих через майданчик торгівлі арештованим майном ДП СЕТАМ. Керівник підприємства Віктор Вишньов в інтерв’ю Agravery.com запевняв, що установа торгувала лише «непідмораторною» ріллею, тобто паями, видані під ОСГ та індивідуальне садівництво, що стали власністю агрокомпаній-боржників. Службовець заявляв, що СЕТАМ «сегментує покупців лише за видами активів, які ті купують». Хоча, за його словами, покупцями цілісних масивів паїв були агрохолдинги, поодиноких ділянок – місцеві фермери.

Офіційна банківська статистика не засвідчує заставу земельними ділянками під ОСГ. Старший юрист компанії Eterna Law Станіслав Герасименко каже, що такі паї дозволено закладати лише в Державну іпотечну установу, що фактично не працює. «Банки не мали жодного інтересу видавати позики під заставу паю у два гектари вартістю у 60-80 тисяч гривень», -вважає Мартин. А публічна звітність небанківських фінансових установ на сайті Нацкомфінпослуг взагалі не містить жодних даних про майно під заставу позик, зокрема для агрокомпаній.

Читайте також: Директор ДП "Сетам": Зараз ніхто не готовий купувати землю за $15 тисяч

Примусовий продаж паїв іноземців

Статті 81 і 82 Земельного кодексу вказують, що іноземні громадяни та закордонні компанії мають протягом року продати наділи ріллі, отримані в спадок. Ці норми превалюють над «земельним мораторієм», тому українці вільно можуть купувати сільськогосподарську землю в іноземців, каже Мартин. «Закони ніяк не визначають процедуру, вартість продажу та коло можливих покупців. Тому підпису нотаріуса досить, аби закріпити угоду між іноземним власником паю та українським покупцем», - додає Ірина Діденко.  

Але українські чиновники статті 81 та 82 Земельного кодексу трактують по-своєму, тому примушують продавати паї і українців, що добровільно виходять з громадянства України, говорить заступник голови Земельного союзу. За його словами, щороку іноземними громадянами стають дві-три тисячі власників паїв в Україні площею 8-10 тисяч га. Яка частина цих угідь знайшла нових власників, державні установи статистики не мають.

Викуп для суспільних потреб

«Земельний мораторій» означає зокрема, що селяни не можуть ніяким чином продавати або заповідати свої паї місцевим радам або ж державі. Виняток – викуп землі для інфраструктурних проектів та завдань оборони, що регулюється законом №1559 «Про відчуження земельних ділянок для суспільних потреб». Ухвалений у 2010 році документ передбачає, що у вартість викупу наділу має покривати ринкову вартість землі та збитки для її попереднього власника. Якщо ж державі стала не потрібна набута ділянка, купити її може попередній господар, або ж інші землевласники.

Така норма потрібна владі для виконання інфраструктурних проектів. Наприклад, за словами Мартина, очільникам проекту залізниці до аеропорту «Бориспіль» доведеться викупити чотири приватні паї, аби прокласти колію. Але державні органи не ведуть жодного обліку купівлі землі для держпроектів. Як каже Ходаківська, такі дані мали вносити до форми звітності Держстату 2-зем, яку також скасували у 2015 році. «Тому звітність по викупу землі державою відсутня навіть у «Моніторингу земельних відносин в Україні 2014-2016», який вів Світовий банк», - додає заступник голови Земельного союзу України.

Читайте також: Земельний світ, або як Світовий Банк допоможе інвентаризувати ріллю