Андрій Кошиль: Серйозні покупці, налаштовані на великі обсяги земель, не йдуть у «схеми»

Тема земельних відносин у царині агросектору залишається гострою близько 20 років. Законодавчі новації навесні поточного року спричинили шквал публікацій думок експертів. Agravery.com запросило до розмови людину не з політичного бомонду, а з великим досвідом роботи на «невизнаному» ринку землі – Андрія Кошиля, президента асоціації «Земельна спілка України». В спілці добре знають про попит та пропозицію на будь-які земельні ділянки.

Андрію, ринок землі в Україні на практиці існує вже багато років. Що істотно змінилося у зв'язку з нещодавно прийнятим законопроєктом?

Дійсно, ринок землі в Україні є давно. Пік активності по землям забудови та комерції припав на 2006-2008 роки, і з моменту попередньої економічної кризи там спостерігається значне охолодження. А ось попит на аграрні землі в останнє десятиліття постійно зростає, незважаючи на мораторій. Закінчення щорічної національної гри у “відкриємо-не відкриємо ринок” можна сприймати позитивно. Хоча, як розумію, крапку в цьому питанні ще не поставлено — прийнятий закон уже оскаржується і чи доживе він до моменту запуску ринку, якій буде майже через півтора року, невідомо.

Чи це вірно робити значну відстрочку, з точки зору корисності для аграрія? І чи слід очікувати хаосу у сфері земельних відносин?

Для аграріїв відстрочка до кращого, бо можна адаптуватися до нових умов, знайти свою стратегію поведінки, накопичити ресурси.

Вважаю, що було обрано самий м'який варіант запуску ринку: старт з продажу землі тільки фізичним особам-українцям, до 100 га землі. Соцмережі наповнені негативними коментарями про безліч можливих схем обходу нових норм, масові скупки земель на фіктивних українців тощо. Виходячи з нашого досвіду, вважаю такій сценарій маловірогідним. Серйозні покупці, налаштовані на великі обсяги земель, не йдуть в «схеми». У нас мораторій і так давним-давно «дірявий», і є абсолютно легальні способи його «обігнути». Тим не менш, великих скупок на тисячі гектарів не відбувається — переважна  більшість покупців користуються звичайною короткостроковою орендою. Так, є точкові  проєкти, які реалізують окремі підприємці, але масовим явищем це не стало. Якщо «схем» не було в минулі, так би мовити, «ситі» роки, то в кризу на ринку залишаться самі обережні і досвідчені інвестори.

Читайте також: Чи є введення карантину форс-мажором та як він впливає на дію договорів?
 

Якою була активність на «сірому» ринку землі у попередні «ситі» роки та восени 2019-го? Чи було підвищення попиту на землю, згідно досвіду земельної спілки?

На сьогодні «сірого» ринку майже нема. Шпаринки в мораторії - купівля пайових земель через міну нерівноцінних ділянок, передача фермерам в оренду без проведення аукціонів, створення штучних заборгованостей, спадкових договорів та інші  - були припинені через вдосконалення законодавчої бази.

Легально купуються корпоративні права підприємств, які уклали договори оренди з власниками землі. В цьому сенсі, немає відмінностей від придбання інвестором часток в статутному фонді або акцій підприємств в будь-якій іншій країні. Також у нас є досить великий сегмент сільськогосподарських земель, на яких не діє мораторій (особисте сілянське господарство, фермерство, садівництво, тощо). Вони купуються, даруються, вносяться до статутного фонду законно, з оформлення у нотаріуса. Так що зараз пайові землі або орендуються, або оформляються в емфітевзис на легальному ринку.

Протягом останніх років ми спостерігали пожвавлення ринку купівлі аграрних підприємств з земельними банками та зростання цін на них в розрахунку за один гектар. Почалося активне освоєння північної частини країни, де раніше багато малопродуктивних земель не використовувалася. Це пов’язано із змінами клімату і браком вологи в південних і центральних областях країни, де висока якість ґрунтів не гарантує високий врожай, якщо не пройшли дощі. А ось на Поліссі з вологою краще, до того ж нижче орендна плата і менша конкуренція з іншими виробниками. До цього часу збереглися місця, де землі не оброблялися багато років. І зараз ці землі беруться в оренду, розорюються, вводяться у виробництво.

Чи вийдуть на новоспечений земельний ринок пересічні українці, як це вплине на агробізнес?

Така ситуація можлива. Наскільки я знаю, на руках у населення є гроші вилучені із банківської системи, накопичення. По різним оцінкам, від 7 до 20 млрд доларів. Було б непогано, щоб ці гроші пішли на створення нових фермерських та переробних підприємств, купівлю земель.

В Україні недостатньо розвивається малий та середній агробізнес. У нас зареєстровано трохи більше 40 тис. фермерських господарств, з яких десь третина існує тільки на папері, а фактично їх земля обробляється великими підприємствами. Для прикладу, у співставній по площі Франції працюють 550 тис фермерів. Інвестиції українців у фермерство — це додаткові робочі місця, продовольча безпека і розвиток сільських територій.

Також це допомогло б у вирішенні ще однієї з найбільших проблем - парцеляції земель, або «шахматки». Середній розмір паю по країні - 4,2 га. Якщо ми візьмемо західні області, то там є паї навіть менше гектара. На півдні можуть бути навіть і 12 га, але, тим не менш, будь-яке поле – складається з 10, 20, 50 паїв-ділянок. І триває подальше дроблення — спадкоємці оформлюють одну ділянку на кількох братів-сестер.

Поступовий викуп ділянок фермерами міг би дозволити знов поєднати ці окремі клаптики в єдині масиви — поля. А якщо звичайний громадянин замість того, щоб нести свої збереження в банк або грати ними на фондовій біржі, купить 50 чи 100 га та здасть їх в оренду сільгоспвиробнику, теж буде позитивно. Бо у аграріїв великі проблеми, пов'язані з постійною підтримкою орендного банку «на плаву», і вони б краще мали справу з одним власником 100 га ніж 25 власниками, розкиданими по різним курточкам України чи працюючими за кордоном.

Читайте також: Смертельні ночі: що залишив у садах десятиградусний мороз?

Чи ускладнює документообіг подрібнення полів?

Звісно так. Справа в тому, що власники паїв в надії на те, що буде скасовано мораторій, і зважаючи на постійний ріст орендної плати, не хочуть укладати довгострокові договори оренди. На сьогодні мінімальний термін становить 7 років для звичайних земель і 10 років - для зрошуваних. І це позначка, вище якої люди не хочуть підніматися. Сільгоспвиробники платять навіть премії за те, щоб люди оформляли договори на довший термін. Відповідно, постійно йде ротація цих договорів — вони закінчуються і переукладаються.

Велика частина роботи земельних відділів агрохолдингів і сільгосппідприємств - це просто обслуговування цього документообігу. Треба розуміти, що люди, які є власниками землі, не знаходяться вже в одному селі. І знайти таку людину, підписати з нею договір - проблематично. Якщо взяти земельні банки, документи, оформлені у сільгоспвиробників, підняти їх і почати перевіряти, то там суттєва частина, від 10 до 30% договорів можуть бути підписані не офіційними власниками, а їх родичами, сусідами без всіляких доручень.

Всупереч закону?

Так. Але інакше не оформиш, а працювати аграріям треба. Для сільгоспвиробників така ситуація неприємна, але вони змушені йти на цю практику, бо власника важко знайти для підписання договору із-за відсутності на місці. Якщо взяти будь-яке поле, в ньому окремі шматки ще навіть не внесені в кадастр, відповідно, немає на них і прав оренди. Але сільгоспвиробники обробляють повне поле, хоч там третина паїв, які або не оформлені, або взяті в оренду сусідніми агропідприємствами, і вони між собою на джентльменських умовах просто домовляються про обмін ділянками.

Але ж недавно офіційно було запроваджено договір міни?

Його рідко застосовують. Складно домовитися про обмін ділянками, і дорого. Договори міни не отримали великого практичного поширення. Адже вам треба знайти людей, домовитися, зацікавити фінансово. Швидше відбувається так: сільгопвиробники набирають в оренду ділянок, там де можуть. А потім в полях, де є перехресні права оренди у сусідніх виробників, вони усно домовляються, хто яке поле обробляє, і кожен виконує свої зобов'язання за власними договорами оренди.

Вказані проблеми – це результат парцеляції, про яку йшлось вище. Повинен бути зворотній процес, відбуватися консолідація земель. Земельні служби практично всіх розвинених країн бачать основним завданням для себе збирати та впорядковувати земельні масиви. Ми вивчали цей досвід в Німеччині. Там консолідація може бути примусовою. В Україні є відповідний закон про консолідацію, добровільну, але він практично не працює. Реальна консолідація можлива тільки в умовах легального ринку, коли люди будуть купувати землю. На ринку сільгоспземель цілісний масив є привабливим і коштує значно більше, ніж окрема ділянка.

Чи зароблять фізичні особи, вкладаючи вільні кошти у с/г землі, в довгостроковій перспективі?

Можуть, але не обов'язково, і завжди є ризики. Власник землі на оренді може заробляти в середньому 100-200 доларів США на рік. Це якщо говорити про чорноземи. Потрібно врахувати і податки, близько 20%.

Слід пам’ятати, що земля - не дуже ліквідний товар. Тобто якщо купити кілька ділянок в різних місцях, а не поруч, продати їх буде складно. Максимум — здати в оренду місцевому виробнику. Тобто це довгострокові інвестиції. Разом з тим, ціни на землю поступово будуть зростати, як і орендна плата.

Скільки це відсотків прибутковості, враховуючи середню ціну на землю або від нормативної треба відштовхуватися?

Прибутковість можна буде розраховувати, виходячи із ціни за землю, якої ми не досі знаємо із-за відсутності офіційного ринку. Якщо будуть укладатися прямі договори купівлі-продажу і ціни будуть публічні, ситуація стане зрозумілою. Бізнес готовий сьогодні купувати землю за ціною 1-3 тис. доларів США за гектар. Фізичні особи оцінюють свої паї значно дорожче. Сьогоднішнього власника паю не цікавить якість землі,  як її будуть обробляти, йому потрібно отримати якомога більше грошей. Пересічний українець хоче обміняти свій пай на мрію — квартиру, машину, навчання чи лікування. Бізнес виходить з іншої логіки - це прибутковість на 1 га. Якщо ми беремо прибутковість вирощування зернових, вона не така велика, 200-500 доларів на гектар і обмежує максимальну ціну, яку можна заплатити.

Які ціни на права оренди склалися напередодні запуску ринку землі?

Сьогодні короткострокові права оренди на чорноземи стартують десь с 800 доларів за гектар, і можуть доходити до 1600 доларів. «Бідні» землі Полісся продаються  від 400 доларів , і в залежності від різних чинників ціни доходять до 1000 доларів за гектар. В цілому на аграрні землі є постійний попит, і останні роки ціни зростають. При цьому треба розуміти, що ціни, які зазначені вище — це тільки вартість короткострокової оренди, яка оформлена на підприємство. Додатково щороку треба платити орендну плату в 100-200 доларів, а через 7 років цей договір закінчиться, і потрібно буде знову шукати власника, просити його подовжити оренду.

Зараз є багато чуток, що після старту ринку ціна на землю у власності складеться на рівні 800-1500 доларів за гектар. З урахуванням існуючих цін на оренду та очікувань власників, таких низьких цін скоріше за все не буде. Втім, закон ще не підписаний, не опублікований. Також не зрозуміло, яка економічна ситуація буде не тільки в Україні, але і в світі.

Кажуть, що вся земля давно куплена, а багато агрохолдингів мають у власниках іноземні компанії…

Більшість земель агрохолдингів знаходиться в оренді на 7-10 років, максимум 15 років. Емфітевзису дуже небагато: до 1% від усього земельного банку. У власності знаходяться біля 5% с/г земель, які не потрапляють під дію мораторію: ОСГ, фермерство, підсобне господарство, садівництво.

Тобто ми взагалі ніяких революційних змін не побачимо, масових скупок земель не буде?

Ті, хто розповідають про масові скупки с/г земель, не пробували купити хоча б одне поле — знайти його власників, домовитися за ціну, оформити документи. Ось є поле з 30 ділянок. 10 готові продати по вашій ціні, 10 називають втричі вищу ціна, а інших ви навіть не можете знайти. Що ви будете робити в такому випадку? Це не абстрактні акціі, яких просто треба набрати певний відсоток, а конкретні ділянки з межами, поміняти місця яких без згоди інших власників, ви не можете. До того ж в новому законі існує право пріоритетного викупу. Це шматок роботи з документами і додатковий час.

Читайте також: Географія рейдерства: чотири історії про фермерів, яких намагаються залишити без бізнесу
 

Але малі фермери бояться посилення земельного рейдерства. Чи є для цього підстави?

Рейдерство не має прямого відношення до ринку землі. Це протизаконні кримінальні дії, які і сьогодні можна зробити за допомогою якихось чорних або сірих реєстраторів, перехопити права оренди на підприємство. Зараз найпростіший рейдерський захід - коли є нормальні орендарі, все засіяв, виростив урожай, а потім заїжджають комбайни, їх охороняють люди, і збирають урожай. Якщо у вас немає групи фізичної підтримки, то захиститися буде важко. До ринку землі це не має ніякого відношення. Це проблеми правоохоронної, судової системи, системи реєстрації прав, Мін'юсту. В умовах мораторію рейдерство чудово себе почуває.

Новий законопроєкт може надати поштовх для розвитку зрошуваного землеробства на півдні?

Звичайно. Нішеві культури, овочі, ягоди, фруктові, горіх, лікарські трави дають в рази більше прибутковості в розрахунку на гектар у порівнянні з зерновими, формують більше робочих місць, але вони зав'язані на стійких правах на землю.

Ніхто не захоче закладати горіховий сад на орендованих землях. В аграріїв немає мотивації на чужій землі будувати зрошення. Відповідно, новий закон може підштовхнути до того, щоб такі  проєкти втілювалися в життя. І земельного масиву до 100 га, в принципі, достатньо для нішевого аграрного виробництва.

фото: agropolit.com