Як зібрати земельний банк: практичні та юридичні аспекти

Микола Орлов,  керуючий партнер ЮФ ОМП

Основні особливості набору землі в 2016 році: приватної землі мало (вона або в оренді, або дуже дорога), державної землі немає (вона майже вся роздана), поступове банкрутство малих фермерських господарств. Саме тому йде величезна конкуренція між агробізнесами за землю. 

На сьогодні майже немає можливості зайти в село і «з нуля» набрати більше 200 га.

Тому є два основних способи зібрати собі земельний банк - "знаскоку" та придбання. 

Основні методи набору знаскоку:

• підбирання неоформлених або недооформлених земель;
• робота з дрібними фермерами;
• оформлення спадщини;
• заміна паїв на земельні ділянки;
• робота з ОСГ (ветерани АТО).

Етапи набору «знаскоку»

Успіх набору землі «з коліс» багато в чому залежить від дотримання такого порядку роботи:

• проведення розвідки та ідентифікація пріоритетних сіл;
• агресивна робота з землевласниками на пріоритетних для них умовах;
• швидка реєстрація укладених договорів оренди землі;
• видача бонусів за укладання договорів оренди землі;
• запуск судових процесів (де цього вимагають обставини);
• протидія залякуванню землевласників;
• початок роботи на орендованій землі;
• видача орендної плати;
• закріплення на землі та продовження роботи з землевласниками.

Основні завдання розвідки

Ретельно проведена розвідка – запорука успіху в наборі землі:

• встановлення строків закінчення договорів оренди землі по селах;
• виявлення стану оформлення договорів оренди землі по селах;
• перевірка «типових» договорів оренди землі по селах;
• проведення анкетування серед землевласників на предмет основних претензій до орендарів та бажаних умов оренди;
• розуміння фінансового та організаційного стану орендарів;
• перевірка якості ґрунтів та особливостей ландшафту;
• складання плану дій відповідно до кластерів набору різного ступеня привабливості та складності

Правила інтерпретації результатів розвідки

Аксіоми набору землі за результатами розвідки:

• набирати землю можна лише на умовах, продиктованих ринком;
• безперспективно набирати землю там, де належним чином зареєстрована більшість прав оренди;
• безперспективно працювати з переляканими землевласниками;
• обіцяні умови необхідно оперативно виконувати.

Для успішного набору землі необхідні землевласники, які мають можливість укладати договори оренди землі та робити усвідомлений вибір щодо найкращих для себе умов оренди!

Ключові умови оренди

У більшості випадків «торгів» за умови оренди землі, мова йде про:

• бонус за підписання (від 2 до 15 тис. грн. залежно від строку оренди);
• розмір орендної плати (від 1 тони за га);
• строк оренди (від 5 до 25 років).

У кожному регіоні свої умови, які втім можуть коливатися залежно від якості грунтів та розташування земельних ділянок.

Завдання початкового етапу

Початковий етап набору землі максимально використовує ефект несподіванки:

• необхідно підписати договору з максимальною кількість бажаючих;
• потрібно зареєструвати право оренди за підписаними договорами;
• варто виплатити бонуси за підписання;
• бажано почати обробіток орендованої землі

Початковий етап завершується з моменту активної протидії з боку конкурентів.

Правила правильного оформлення оренди землі

Необхідно від початку правильно підходити до підписання договорів оренди:

• укладаються договори лише щодо земельних ділянок, щодо яких не зареєстроване право оренди;
• обов’язково перевіряються правовстановлюючі документи на землю;
• у спірних ситуаціях ДУЖЕ бажано перевіряти договори оренди, укладені з конкурентами;
• ретельно перевіряється заповнення інформації про землевласника та земельну ділянку;
• увага приділяється оформленню земельної ділянки;
• гроші видаються лише після реєстрації права оренди;
• за можливості інформація про укладені договори оренди звіряється з інформацією конкурентів;
• перед виходом на поле про нову оренду повідомляють місцеві органи влади та самоврядування. 

Курйози набору землі

До основних «сюрпризів» набору землі можна віднести:

• забудькуватість землевласників (з ким і скільки було підписано договорів оренди землі);
• відсутність паперових реєстрів (хто і що реєстрував раніше);
• «креатив» конкурентів (заміна сторінок, виправлення дат, підробка підписів);
• зміна точки зору землевласниками після підписання договорів;
• візити поліції та бандформувань.

Це все невід’ємна складова та особливість набору землі в Україні!

Набір землі через придбання

Єдиний спосіб швидкого набору великих масивів землі – придбання агропідприємств.

Втім це дорого і не завжди виправдано (кіт у мішку).

На що слід звертати увагу:

• рівень оформлення земельного банку;
• наявність баз або іншої інфраструктури на місцях;
• стосунки з землевласниками;
• історія розвитку земельного банку та тенденції;
• наявність та фінансовий стан конкурентів;
• рівень менеджменту на місцях (наявність колишніх менеджерів серед конкурентів);
• стосунки з місцевою владою.

Найбільші проблеми земельних банків

Варто звертати увагу на такі проблеми земельних банків, що купуються:

• більшість договорів оренди мають строк 3 і менше років;
• земельні ділянки не мають кадастрових номерів;
• істотна кількість договорів оренди мають «схожі» підписи землевласників;
• останні один-два роки договорів немає або незначна кількість нових/переукладених договорів оренди;
• останні один-два роки втрати земельного банку перевищують 5% на рік;
• землевласники незадоволені виплатою орендної плати;
• наявність конкурентів, які контролюють 20 і більше відсотків землі в окремих селах;
• наявність невикуплених майнових паїв;
• відсутність баз на місцях;
• явна невідповідність розміру орендної плати та поточних умов оренди в регіоні;
• відсутність довгострокових договорів оренди (20 – 25 років) або договорів емфітевзису.

фото: Pixabay