Ринок землі: які можливості та ризики створив Парламент

В ніч з 30 на 31 березня 2020 року депутати таки прийняли багатостраждальний законопроект 2178-10, який передбачає початок обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні, так званий ринок землі. «За» проголосувало 259 народних депутатів. Тобто, з моменту набрання чинності цим Законом, мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення припинить свою дію. 

Ризики ринку землі сільськогосподарського призначення

Перше і головне питання: хто ж стане головним вигодонабувачем та матиме економічну спроможність стати «покупцем»?

Це стає ризиком номер один. Минулого року Законом України № 132-IX від 20.09.2019 внесено зміни, в тому числі до Цивільного та Земельного кодексу України. У власника земельної ділянки з’явилось право передавати свою земельну ділянку в довірчу власність (з моменту зняття заборони обігу – і у власника земель сільськогосподарського призначення). Що це означає та яким чином земельні ділянки переходять у довірчу власність?

Відповідь на це питання дає Цивільний кодекс України, згідно з положеннями якого кредитний договір або договір позики може бути забезпечений договором про встановлення довірчої власності. Тобто з’явився новий спосіб забезпечення виконання зобов’язання – довірча власність. Суттєвою новелою законодавства стало положення про те, що довірча власність одночасно є видом права власності. Так, довірчий власник (особа, які передається майно за договором) стає власником майна з моменту укладення договору. І хоча на нерухоме майно, наприклад, земельну ділянку, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, кредитор за основним зобов’язанням (наприклад Банк) стає власником з моменту встановлення довірчої власності.

Логічним буде запитання про те, хто стане власником сільськогосподарської землі з моменту відкриття ринку, за умови встановлення довірчої власності на землю та потреби великої кількості громадян України в отриманні кредитів.

Другий ризик стосується кількості землі у власності в «одних руках». Це питання навіть не про кількість гектарів землі, що має право набути одна особа у власність. Питання в тому, хто та яким чином це контролюватиме, якою буде відповідальність за перевищення та яким буде механізм «обмеження» у праві власності тих осіб, що перевищили допустиму межу.

Неодмінний ризик під номером три - питання ціни та цільового призначення використання земель і мети їх набуття у власність. Без законодавчого визначення таких ризиків та відповідальності, ринок дійсно зможе підвищити ціну за гектар землі, однак чи стане такий ринок механізмом примноження капіталів окремих осіб чи все ж таки землю матимуть змогу купувати фермери та фермерські господарства з метою її використання, а не перепродажу – це вже питання до законодавця.

Відкритий ринок землі – альтернатива мораторію

Пригадаймо 2018 рік та Справу «Зеленчук і Цицюра проти України» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/974_c79). Європейський суд з прав людини визнав, що законодавчі обмеження (так званий «мораторій на землю») порушують право заявників мирно володіти своїм майном, яке гарантовано статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. 

Через все Рішення «червоною ниткою» проходить думка про те, що органи влади України неодноразово проголошували своєю ціллю відкриття ринку землі, однак жодної альтернативи «мораторію» не було прийнято. Зауважу, що це Рішення є обов’язковим для виконання Україною.

Крім того, пригадаймо Меморандум про економічну і фінансову політику 2018 року з Міжнародним валютним фондом, відповідно до якого держава підтвердила, що продовжить підготовку до створення прозорого ринку землі сільськогосподарського призначення.

Законодавство інших держав – оцінка Європейського суду

Досвід відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення вже мають чимало країн. Оцінку законодавства багатьом із них надавав Європейський суд (в тексті згаданого Рішення). Наведу деякі важливі приклади законодавчо встановлених механізмів та запобіжників з досвіду інших країн. Заслуговує на увагу досвід Франції та Німеччини щодо отримання особою спеціального дозволу від органів державної влади як обов’язкової передумови набуття права власності. Досвід Австрії, Угорщини та Польщі може стати гарним прикладом для України. Так, без спеціальної освіти та попереднього досвіду роботи в сільському господарстві особа не зможе отримати землю у власність. Переважне право на придбання землі фермерами, орендарями та сільськогосподарськими підприємствами знайшло законодавче закріплення в таких державах як Австрія, Італія, Фінляндія та інші. Землю сільськогосподарського призначення не можуть придбати іноземці в Грузії, Чорногорії, Хорватії. Законодавством Латвії, Литви та Естонії передбачено обмеження щодо максимально можливої площі земель, право власності на які може набути особа.

Зауважу, що земля є об’єктом права власності Українського народу, згідно з Основним законом України. Однак народного волевиявлення шляхом всеукраїнського референдуму не здійснено, тому оцінити «суспільний інтерес» в питанні вільного ринку землі сільськогосподарського призначення не вбачається за можливе. На даний момент вільний ринок землі в Україні – це результат програм та заяв органів державної влади, без урахування «суспільного інтересу» та за відсутності чіткої нормативної бази.