Які перспективи відкриває скасування мораторію на продаж сільгоспземель?

Наприкінці минулого року дію мораторію було продовжено до 01.01.2017 року. Скасований він може тільки за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення та не раніше 2017 року. Тобто, навіть за умови, що необхідний закон буде прийнято в 2016 році і він набере законної сили до 01.01.2017 року, це не буде означати скасування мораторій на продажу землі сільськогосподарського призначення та зміну її цільового призначення.

Історія мораторія

Мораторій – це відстрочення (відкладення) виконання зобов'язань, що встановлюються уповноваженим органом (урядом держави) на певний визначений термін або до закінчення яких-небудь надзвичайних подій чи до моменту настання якоїсь події.

Заборона на відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення (так званий мораторій на землю) закріплена у пунктах 14 та 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (у чинній редакцій).

Вперше мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення як тимчасовий захід був введений з 1 січня 2002 року, з набуттям чинності Земельним кодексом України.

Спочатку мораторій мав проіснувати до 2005 року. Проте неодноразово його дію пролонгували шляхом внесення змін до вказаних пунктів Земельного кодексу.

Згодом скасувати мораторій планувалося з прийняттям законів про ринок землі і про державний земельний кадастр. Останній був прийнятий в 2011 році, але вступ його в силу перенесли на 1 січня 2013 року, як і термін скасування мораторію.

Але вже через рік, у грудні 2012 року, набув чинності Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України», який продовжив дію мораторію щодо земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2016 року.

Законом від 10.11.2015 року (про який згадувалося вище) Кабінет Міністрів України було зобов’язано до 01.03.2016 року розробити та внести на розгляд до Верховної Ради України проект Закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення. Набрання чинності цим Законом є однією із мов скасування мораторію на землю.

Чого ж очікувати від скасування мораторію, який триватиме ось уже 15 років (а за деякими прогнозами очікувати такого скасування не варто аж до 01.01.2018 року)? По-перше, створення та функціонування вільного земельного ринку, на якому буде можливість за конкурентною ринковою ціною купити чи продати с/г землі. Звичайно за умови наявності та чинності дієвого законодавчого акту, який би визначав правила гри на такому специфічному ринку. В свою чергу, у зв’язку із збалансуванням пропиту і пропозиції це позитивно вплине на тих осіб, що продовжуватимуть і надалі здавати власні земель с/г призначення (паїв) на умовах оренди (в т.ч. і агрокомпаніям).

Логічним постає питання чому особи можуть вільно продавати та купувати землю комерційного призначення, але не мають такої змоги по відношенню до земель сільськогосподарського призначення?

Якщо особа має земельну ділянку с/г призначення, але не бажає займатися селянським (фермерським) господарством, то окрім того, як здати її в оренду за не досить високу плату, в неї з’явиться ще одна опція – продати свій земельний наділ за ринковою ціною на вигідних умовах будь-кому, хто запропонує привабливу ціну. І це буде цілком законно. Також у  вільного ринку з обігом земель с/г призначення вбачається позитив у постовій ліквідації корупційних схем щодо незаконної зміни цільового призначення сільськогосподарських земель на «більш привабливу по ціні категорію земель» (наприклад, для житлової забудови тощо). Звичайно, власнику такої «колишньої» земельної ділянку с/г призначення в рази швидше знайти охочого покупця.

Станом на сьогодні мораторієм забороняється:

• вносити права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств;
• купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності;
• купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;
• зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;
• купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних часток (паїв);
• зміна цільового призначення (використання) земельних часток (паїв).

Винятками з вказаних заборон, тобто дія мораторію не поширюється на наступні випадки: а) вилучення (викуп) земельних ділянок с/г для суспільних потреб; б) передача земельних часток (паїв) у спадщину; в) обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону; г) зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

По-друге, відкриється конкурентний ринок щодо купівлі земель с/г призначення державної і комунальної власності. За умови продажу таких земель (прав власності на них) на конкурентних умовах (земельних торгах), який поки, що існує лише щодо продажу прав користування такою категорією земель, здатен наповнити державний і місцевий бюджети відчутно.

Але поряд із скасуванням мораторію щодо операцій із відлучення та набуттям прав на землі с/г призначення необхідно забезпечити продовження дії мораторію щодо зміни цільового призначення таких земельних ділянок. Це у свою чергу забезпечить життєдіяльність і активність земельного ринку саме земель с/г призначення, кількість яких не зможе змінюватися у зв’язку із зміною цільового призначення таких земель

На мій погляд, поряд із численною кількістю «проти» скасування мораторію, більшість з яких є міфами (що поширюються тими, кому вигідно аби ринок землі залишався на низькому ціновому рівні та в тіні), є переваги такого впровадження ринку земель с/г призначення. Звичайно, будь-які нововведення та новели мають проти випробування часом. Насправді протягом короткого часу після впровадження цього ринку відразу буде виявлено недоліки та слабкі сторони цього механізму.